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    樓市趨淡怎么看?房企不妨主動降價
    作者:昭通亞泰裝飾  來源:本站  發表時間:2018/10/10 14:03:13  點擊:162

    樓市趨淡

    房企不妨主動降價

    樓市的金九銀十,最近兩年已經不太成立了。從今年9月情況看,大概率亦將如此。

    其實,房企不妨主動降價。一二線熱點城市限價沒有降價空間,就在三四線城市降,或者在限價城市象征性地降。

    降價是要勇氣的,畢竟是犧牲利潤。所以,很多房企是在觀望中。而觀望,或者是因為前9個月的銷售還不錯,現金流壓力沒那么大;或者是對樓市的走勢心存僥幸。

    房地產轉折點已至?

    有朋友問:郁亮的內部講話透露了什么?

    據我們記者報道,9月22日,郁亮在萬科南方區域的月度例會講話稱,房地產行業真正的轉折點已來,樓市的需求急劇消失,開發商面臨去化壓力。萬科集團2018年6300億回款目前完成不到一半,今年任務艱巨,但堅決要完成。

    如你所見,郁亮講話的關鍵詞是“去化壓力”。并非事后諸葛,年初我跟業內朋友交流時就提到,下半年樓市銷售會比上半年困難一些。一位房企老板跟我說,公司全年的考核重點就是回款率,必須確保現金流100%安全。

    表面理由很簡單,一二線熱點城市的限購限價限售限簽絲毫沒有放松的跡象,支撐去年銷售增量的三四線城市在兩年的收割后已近尾聲,“去庫存任務基本完成”。

    背后的原因則是,輿論所謂史上最嚴厲的調控,市場面還沒有到嚴峻的時候。雖然,孫宏斌幾次講過,本次房地產調控的嚴峻程度,超出任何人想象,前不久在融創中國的中期業績發布會上他又重復了一次。而實際上,從上半年的銷售情況看,前30強房企還是呈現快速增長。

    我個人理解,主要是,政策的市場效應還沒顯威力。

    哪方面的威力?

    降價。

    房企不妨主動降價

    過往歷次調控,到第二階段,必然會有一波降價現象出現,而且是主流房企加入的降價。有人會說,熱點城市的限價,就是變相的降價,雖然是被動的。

    但我想表達的,恰恰是房企不妨主動降價。一二線熱點城市限價沒有降價空間,就在三四線城市降,或者在限價城市象征性地降。

    其實已有房企出招了。

    北京城建地產以20周年購房回饋季的名義,“以城相建8盤鉅惠”,部分項目的降價幅度達7.9折。

    恒大則針對“黃金周”推出了8.9折,分期付款首付5%等措施。當然恒大之前就有過類似的促銷措施。

    樓市的金九銀十,最近兩年已經不太成立了。從今年9月情況看,大概率亦將如此。那么,何不趁即將到來的“黃金周”來一次像樣的營銷?

    降價是要勇氣的,畢竟是犧牲利潤。所以,很多房企是在觀望中。而觀望,或者是因為前9個月的銷售還不錯,現金流壓力沒那么大;或者是對樓市的走勢心存僥幸。

    之所以有僥幸心理,可能是因為,在經濟下行的壓力下,期望調控能有所放松。這種論調并不新鮮,每次調控到一定階段就會冒出來。理由不外乎,房地產是穩增長的“壓艙石”。這在當前更加復雜的國際經濟貿易形勢下似乎尤顯充分。

    房地產調控松不得

    雖然會得罪地產商們,但我還是要建議,房地產調控放松不得。

    如果說建議房企主動降價是為了確保現金流安全,那建議堅持調控不放松則是從宏觀層面著想。雖然今年以來我國面臨的國際經濟貿易形勢更加復雜,但決策層傳達的聲音很明確,就是要堅持以我為主,繼續擴大開放,深化改革。

    房地產領域是深化改革的重要內容。7月31日召開的中央政治局會議提出,下決心解決好房地產市場問題,堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。很顯然,中央沒有任何要用放松房地產調控以換取GDP更快增長的意思,何況經濟仍處于預期發展軌道。

    平心而論,橫向比較來看,房地產的日子還是不錯的。

    據東興證券數據統計,2018年上半年,房地產上市公司板塊總營業收入為7808.2億元,同比增長23%,歸母凈利潤為873.3億元,同比增長39.8%,實現每股收益0.32元,同比增長32.3%。

    甚至有機構說,上市房企半年度利潤率迎來最好的時期。這固然有房地產項目結算落后于銷售的原因,但至少也說明當前的財報還說得上亮麗。

    人們常以過往來觀察未來。

    習慣了樣板間剛開就一售而光的日子,

    去化率跌到80%就感覺痛苦不堪;

    習慣了加杠桿的日子,

    到了去杠桿階段就痛不欲生;

    習慣了買房必定大賺,收益全歸自己,

    到了去投資化的時期就茫然不知所措。

    ——這些都是把非常態當成了常態。

    我接觸的房企老板,基本都是抱著長期做企業的心態,雖然未必都公開喊出“百年老店”的口號。如果把眼光放遠一點看,可見的將來,房地產仍有很長一段的發展時期。依據,想必你已經看得太多:改善性住房需求和城市更新就足以支撐龐大的市場,變化的只是房企所占的市場份額以及產品供應結構。

    回到開頭。如果市場趨淡,去化率下滑,以及不得不降價,也只是此輪調控遲早要到來的一個階段。至于郁亮和孫宏斌所說的“嚴峻”,更多是著眼于現金流安全的內部警示;基于此種邏輯,如果非要應用于企業身上,那就是,少數過度追求規模增速的中小房企忽略了財務安全底線,在銷售放緩甚至遲滯到嚴重影響資金安全的時候,不得不忍痛離場。

    有句心靈雞湯叫做,欲望太多,卻忘記了肉身的承載。于企業于個人,均為善意的提醒


     
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